성남 재개발 1편 — 진행 중인 정비사업 한눈에 보기

두 트랙으로 분리해서 봐야 한다

성남시는 행정구역상 수정구·중원구·분당구로 나뉜다. 수정구·중원구가 원도심, 분당구가 1990년대 신도시다. 현재 이 세 구에서 두 종류의 정비사업이 동시에 진행되고 있다. 이주나 투자를 검토하는 입장에서는 둘을 분리해서 봐야 한다. 사업 근거 법, 진행 단계, 일정, 분담금 구조, 시행 주체가 모두 다르기 때문이다.

원도심 재개발 — 수정구·중원구

1970년대 광주대단지를 출발점으로 형성된 저층 노후 주거지를 정비하는 사업이다. 도시 및 주거환경정비법이 근거다. 한국토지주택공사(LH)가 주도하는 공영방식 비중이 크다. 2005년 단대구역 지정으로 시작해 단계별로 진행되고 있다.

• 1단계 단대·중3구역: 2012년 입주 완료
• 2단계 중1·금광1·신흥2구역: 2022~2023년 순차 입주 (합계 약 1만 2,500가구)
• 3단계 수진1(5,630가구)·신흥1(4,183가구): 시공자 선정 완료, 2030년 입주 목표
• 신규 5개 구역(수진2·태평2·4·산성·단대·상대원1·3): 2025년 9월 정비계획 수립 용역 착수

근거: LH 경기지역본부 자료 — 경기일보 보도, 성남시 보도자료 — 데일리안 보도

분당 1기 신도시 재건축 — 분당구

1991년 9월 시범단지 현대아파트 첫 입주를 시작으로 1996년까지 조성된 분당신도시(주택 약 9만 7,500가구) 단지들이 30년 차를 넘기면서 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노특법) 적용 대상이 됐다. 일반 도시정비법보다 용적률 상향, 안전진단 면제 등 인센티브가 크다. 정부와 성남시가 함께 추진한다.

• 2024년 11월 27일: 1기 신도시 5개 도시 13개 구역 약 3만 5,987가구가 선도지구로 지정. 분당은 시범단지·양지마을·샛별마을·목련마을 4곳 약 1만 948가구 (국토교통부 보도자료)
• 2026년 1월 21일: 시범·샛별·목련 6개 구역 특별정비구역 지정 고시. 양지마을(32구역)은 도시계획위원회 심의 통과로 1월 중 후속 고시 예정 (더퍼블릭 보도)
• 2026년 4월 14일: 성남시, 2040년까지 누적 2조 원 규모 정비 지원책 발표 (경기일보 보도)
• 2026년 8월: 노특법 개정안 시행 예정. 분당 정비사업에 대한 지자체 재정 지원 근거 마련
• 정부 목표: 2027년 사업시행계획 인가·착공, 2030년 입주

검토자가 알아둘 점

• 두 사업의 가장 큰 차이는 진행 단계다. 원도심은 절반 이상이 이미 신축으로 바뀌었거나 시공자가 정해졌다. 분담금 윤곽이 어느 정도 가시화된 단지가 많다. 분당은 특별정비구역 지정 단계로, 사업시행자 지정·시공자 선정·관리처분 등 후속 절차가 남아 있다. 분담금은 사업시행 인가 후 확정된다.
• 두 사업의 이주 수요가 2027~2030년에 일부 겹친다. 분당 내부와 인접 지역 전세 시장에 영향이 가는 시점이다. 이 부분은 4편에서 자세히 다룬다.
• 노특법 개정안은 2026년 2월 국회 통과, 8월 시행 예정이다. 시행 후 조례 제정 과정이 남아 있다. 성남시 2조 원 지원책 중 일부는 조례 제정 후 집행이 가능하다.
• 2026년 9월 국토부가 분당만 추가 정비물량을 제로로 통보하면서 시-국토부 간 협의가 진행 중이다. 분당 2차 선도지구 일정에도 영향이 간다. 5편에서 다룬다.
• 두 사업은 광역교통이 다르다. 원도심은 8호선이 핵심이고, 분당은 신분당선·수인분당선·경부고속도로가 주요 축이다. 매수·임차 결정 시 단지의 광역교통 접근성을 함께 살펴야 한다.
• 두 사업은 시행 주체가 다르다. 원도심은 LH 공영방식 비중이 크고, 분당 선도지구는 통합재건축조합이 사업시행자가 되거나 LH가 공공시행자로 들어간다(목련마을). 의사결정 구조와 분담금 협상 여지에 차이가 난다.