성남 재개발 4편 — 이주 수요와 전세 시장

국토부 시뮬레이션 — 2024년 12월 발표

분당 선도지구 1만 948가구가 2027년부터 이주를 시작한다. 같은 시기 원도심 신규 5개 구역도 이주가 겹친다. 정부는 시장이 자율적으로 흡수할 수 있다고 보고, 시장 일부에서는 전세 대란을 우려한다. 양쪽 근거를 정리한다.

• 1기 신도시 선도지구 연평균 이주 수요: 약 3만 4,000가구 (2027~2031)
• 같은 기간 10km 생활권 연평균 주택 공급: 약 7만 가구
• 분당권 연평균 공급: 약 19만 8,000가구 (성남 원도심 정비 포함)
• 이주 가능 범위: 각 1기 신도시 중심 반경 10km. 분당의 경우 성남 원도심·과천·광주·용인까지 포함. 도심 평균 시속 20km, 차량 30분 기준
• 출처: 뉴스후플러스 보도

정부 결론은 별도 이주단지 없이 시장이 자율 흡수 가능하다는 것이다. 단, 분당에서는 2026~2029년 일시적 공급 부족 가능성을 정부가 자체적으로 인정했다. 이를 보완하기 위해 야탑동 보건소 부지 1,500가구, 군포 당정공업지역 민간 아파트 2,200가구 추가 공급 계획이 함께 제시됐다.

직전 사례 — 분당 느티마을 3·4단지

분당 재건축 직전 사례인 느티마을 3·4단지의 이주 데이터다. 조합 자체 분석 기준이다 (경향신문 보도).

• 분당 내부 이주: 50%
• 경기도 다른 지역: 20%
• 서울: 10%
• 지방: 10%
• 자녀 학교 문제로 분당 외 이주가 어려운 가구가 많았음

전세가 영향: 인근 상록마을(우성) 전용 55㎡ 전세가는 2024년 3월 초 3억 8,500만 원에서 8월 5억 5,000만 원으로 약 1억 6,500만 원 상승했다. 약 5개월 사이의 변동이다.

학군과 인접 지역 가격 차이

분당은 학군 수요가 강한 지역이다. 분당을 거주지로 선택하는 가장 큰 이유로 학군과 양육 환경이 자주 꼽힌다. 인접 지역과의 가격 차이도 크다. 평촌·산본의 경우 인접 지역인 과천이 ㎡당 평균 전세가 1,109만 원으로 군포(433만 원)나 안양 동안구(553만 원)의 두 배 이상이다(KB통계, 2024년 11월 기준). 분당 외곽 이주 시 학군과 가격 모두를 고려하면 선택지가 좁다. 의왕은 가격이 평촌·산본과 비슷하지만 지하철 접근성이 떨어져 통근 가구의 선택지로는 제한적이다.

이주단지 백지화 경과

• 2024.12: 국토부, 야탑동 보건소 부지 1,500가구 공공분양주택 계획 발표 (이주 기간 임시주택 활용 후 분양 전환)
• 2025.5: 인근 주민 교통난 우려 반발, 성남시가 부지 선정 철회 요청 (시사저널 보도)
• 성남시 대체부지(궁내동·금곡동 그린벨트 포함) 제안
• 국토부, 입주 시점 부적합 사유로 거부
• 2026.9.26: 국토부, 분당만 2026년 추가 정비물량을 '제로'로 통보 (데일리안 보도)

검토자가 알아둘 점

• 분당 선도지구 이주 시작 시점은 2027년 전후로 예상된다. 분당 내부 전세가 상승 압력이 가장 크다.
• 원도심 신규 5개 구역 이주는 정비구역 지정 → 관리처분 이후로, 2028~2030년경 시작 가능성이 있다. 두 흐름이 일부 겹친다.
• 정부의 19만 8,000가구 공급 통계는 분당 외곽까지 포함한 수치다. 분당 내부에 한정하면 공급 여력은 훨씬 낮다.
• 이주 가능 범위 10km 안에 있는 광주·용인·과천도 학군·인프라 차이로 모든 가구가 이동할 수 있는 것은 아니다. 직전 사례에서도 분당 내부 잔류율이 50%였다.
• 임차를 검토한다면 2026년 하반기~2027년 초가 분당 외곽·인근 도시 임차 결정의 변수가 가장 많은 시기다. 이주 시점이 가까워질수록 매물 회전과 호가 변동이 빨라진다.
• 매수를 검토한다면 분당 인근의 광주 태전·남위례, 용인 수지, 송파 거여·마천이 대체 후보로 자주 거론된다. 단, 이들 지역도 분당 이주 수요 영향권 안에 있어 가격 변동성이 함께 커지는 경향이 있다.