성남 재개발 2편 — 원도심 단계별 현황

1단계 — 입주 완료

원도심 재개발은 도시 및 주거환경정비법에 근거한 사업이다. 한국토지주택공사(LH) 경기지역본부가 사업을 주도하는 공영방식 비중이 크다. 2005년 단대구역 지정으로 시작돼 단계별로 진행되고 있다 (경기일보 보도).

• 단대구역, 중3구역
• 2012년 입주 완료
• 성남 재개발의 첫 사례. LH 공영방식의 표준이 만들어진 단계

2단계 — 입주 진행

• 중1구역: 신흥역 하늘채 랜더스원, 2,411가구, 2022년 9월 입주 시작
• 금광1구역: e편한세상 금빛 그랑메종, 5,320가구, 2022년 11월 입주 시작
• 신흥2구역: 산성역 자이푸르지오, 4,774가구, 2023년 입주
• 합계 약 1만 2,500가구. 8호선 신흥·수진·산성역 인근에 분포하며, 원도심 재개발의 중간 결과물이 가장 잘 드러나는 단지군이다. 입주 5년 차 이내 신축 대단지가 8호선 라인을 따라 차례로 들어선 모양새다.

3단계 — 시공자 선정 완료

• 수진1구역: 5,630가구, 2024년 10월 시공자 선정
• 신흥1구역: 4,183가구, 2024년 11월 시공자 선정
• 두 구역 합산 약 1만 가구가 2030년 입주 목표 시점이다
• 시공자 선정 단계라 분담금 구조와 평형 계획이 점차 가시화되는 시점이다

신규 5개 구역 — 정비계획 수립 단계

성남시는 2025년 9월 29일 신규 5개 구역에 대한 정비계획 수립 및 정비구역 지정 용역을 착수했다 (데일리안 보도). '2030 성남시 도시·주거환경정비기본계획(변경)'에 따라 선정된 구역으로 다섯 곳의 면적 합계는 약 50만㎡다.

• 수진2구역: 12만 2,172㎡
• 태평2·4구역: 18만 3,849㎡
• 산성구역: 5만 2,090㎡
• 단대구역: 3만 9,901㎡
• 상대원1·3구역: 10만 2,325㎡

위 다섯 곳은 수정구·중원구 8호선 라인을 따라 분포한다. 수진2·태평2·4는 수정구, 단대·산성은 중원구 단대오거리·산성역 인근이다. 상대원1·3은 중원구 상대원동 일대로 성남 하이테크밸리(상대원공단) 배후 주거지에 해당한다.

검토자가 알아둘 점

• 8호선이 모란~수진~신흥~단대오거리~산성~남위례를 통과한다. 입주 단지 대부분이 8호선 역세권이다. 강남·잠실까지 환승 1~2회로 이동 가능하다. 8호선은 2024년 별내선 연장 개통으로 별내·다산까지 연결됐다.
• 원도심 일대는 구릉지 지형이라 평지 대비 토목 공사비가 높다. 최근 공사비 인상 국면에서 추가 분담금 압박이 사업 속도를 늦출 변수가 된다. 2024~2026년 시공사 선정 단지 기준 평당 800만~900만 원대가 일반적이다.
• LH 공영방식은 조합방식 대비 절차가 안정적이지만 분담금 협상 여지는 적다. 시공자 선정 이후 변동 폭이 크지 않은 것이 일반적이다. 반면 일정 측면에서는 조합방식 대비 예측 가능성이 높다.
• 신규 5개 구역은 정비계획 수립 → 정비구역 지정 → 추진위·조합 설립 → 시공자 선정 → 사업시행 인가 → 관리처분 → 이주·철거 → 입주의 절차가 남아 있다. 직전 단계 사례를 보면 시공자 선정 이후 입주까지 평균 5~7년이 걸렸다. 신규 5개 구역의 입주 시점은 2032년 이후가 현실적이다.
• 2단계 입주 단지는 입주 5년 차 이내로 시세 변동 폭이 크다. 매매·임차 결정 시 단지별 거래 데이터를 별도 확인하는 것이 좋다.
• 원도심 재개발 일부 자료에는 8호선 판교 연장이 사실로 언급되지만, 실제로는 광역교통계획상 검토 단계다. 매수·임차 결정의 변수로 삼기 전에 확정 여부 확인이 필요하다.