성남 재개발 5편 — 정책·지원·분담금 체크포인트

노후계획도시 특별법 개정 — 2026년 8월 시행 예정

성남 재개발에 영향을 주는 정책 변수는 세 가지다. 노후계획도시 특별법 개정안, 성남시 2조 원 지원책, 그리고 2026년 9월 분당 추가물량 '제로' 통보다. 마지막으로 분당 분담금 체크포인트를 정리한다.

• 2024년 4월 본법 시행, 2026년 2월 개정안 통과, 2026년 8월 개정안 시행 예정
• 본법 인센티브: 용적률 법정 상한의 150%까지 상향, 통합재건축+공공기여 시 안전진단 면제, 건폐율·인동간격 완화
• 개정안 핵심: 분당 등 1기 신도시 정비사업에 대한 지자체 재정 지원 근거 마련. 세입자 보상·이주 대출 이자 지원이 가능해짐
• 의미: 기존 도시정비법은 원도심 정비에만 지원 근거가 있었다. 노특법 개정으로 분당도 같은 수준의 지자체 재정 지원 대상이 됐다 (경기일보 보도)

성남시 2조 원 지원책 — 2026년 4월 14일 발표

신상진 성남시장이 2026년 4월 14일 기자회견을 통해 발표한 누적 지원 규모다. 2040년까지의 추정치이며, 노특법 개정안 시행 후 조례 제정을 거쳐 집행된다.

• 정비계획 수립 지원: 분당 726억 원, 원도심 116억 원
• 기반시설 정비 직접 지원: 분당 5,451억 원, 원도심 6,937억 원
• 그 외 세입자 주거이전비 이차보전 등 포함
• 재원: 시 특별회계 + 국비 매칭 (예정)

분당만 추가물량 '제로' — 2026년 9월 26일

국토교통부는 2026년 9월 26일 '1기 신도시 정비사업 후속사업 추진방안'을 발표했다. 5개 1기 신도시 중 분당만 2026년 연차별 정비사업 물량 제한과 이월 불가 결정이 적용됐다 (데일리안 보도).

• 명분: 분당은 원도심 정비와 분당 재건축 이주 수요가 겹쳐 이주 여력이 부족
• 성남 외 4개 1기 신도시(고양·안양·부천·군포): 연차별 물량 초과 허용. 일산은 2026년 허용 물량 약 2만 2,000가구 (하우징헤럴드 보도)
• 성남시 입장: 결합개발 관련 법령 개정과 거부된 대체부지 재검토 요구
• 신상진 시장은 같은 날 긴급 기자회견을 열고 강력 반대 의사 표명

이 결정의 실질 영향은 2027년 이후 분당 정비구역 지정 일정과 2차 선도지구 선정 결과에 반영된다. 분당 2차 선도지구는 2025년 6월 선정 예정이었으나 일정이 조정될 가능성이 있다.

분당 분담금 체크포인트

• 분당 1차 선도지구: 정비계획 단계 추정치로 가구당 추가 분담금 최소 5억 원 수준이라는 보도가 있다 (헤럴드경제 보도). 사업시행 인가 후 확정
• 분당 공공기여 구조: 기준용적률 326%까지는 증가분의 10~40%, 326% 초과분은 40~70%를 공공기여로 부담. 분당이 1기 신도시 중 가장 무거운 구조 (하우징헤럴드 보도)
• 원도심 신규 5개 구역: 정비계획 수립 단계로, 분담금 윤곽은 2027~2028년 이후 가시화
• 공사비 인상이 분담금에 직접 반영. 2024~2026년 시공사 선정 단지 기준 평당 800만~900만 원대가 일반적

리스크 체크리스트

• 분당 양지마을 약 7,000가구의 '제자리 재건축' 갈등: 사업 지연 변수
• 이주단지 부재: 이주 시점 분당 내부 전세 급등 가능성
• 노특법 8월 시행 후 조례 제정 일정: 지원금 실집행 시점에 영향
• 성남시-국토부 추가 협의 결과: 추가물량 배정 결과에 따라 분당 사업 속도 결정
• 공사비 추가 인상: 분당 공공기여율이 무거워 사업성 압박이 크다