성남 재개발 3편 — 분당 1기 신도시 선도지구 현황

노특법 주요 인센티브 (2024년 4월 시행)

분당 1기 신도시 재건축은 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노특법)을 근거로 한다. 일반 도시정비법보다 용적률 상향, 안전진단 면제 등 인센티브가 크다. 정부와 성남시가 함께 추진한다.

• 용적률: 국토계획법 법정 상한의 150%까지 상향 가능
• 안전진단: 특별정비예정구역 내 통합재건축 + 조례로 정한 비율 이상 공공기여 시 면제
• 건폐율·인동간격: 국토계획법·건축법 상한까지 완화
• 공공기여: 기준용적률까지 증가분의 10~40%, 기준용적률 초과분은 40~70% (분당 기준용적률 326%)
• 통합재건축 원칙: 25m 이상 도로로 구획된 블록 단위 통합 정비
• 근거: 국토교통부 시행령 — 대한민국 정책브리핑

선도지구 지정 — 2024년 11월 27일

국토교통부는 2024년 11월 27일 1기 신도시 5개 도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 13개 구역, 약 3만 5,987가구를 선도지구로 지정했다. 분당은 4곳, 약 1만 948가구다.

• 시범단지 THE시범: 우성, 현대, 장안타운 건영 3차 (※ 시범단지 중 삼성·한신·한양은 1차에서 탈락, 시범1구역으로 2차 도전)
• 양지마을: 1단지(금호), 2단지(청구), 3·5단지(금호한양), 5단지(한양), 6단지(금호청구) — 약 7,000가구 규모
• 샛별마을: 동성, 라이프, 우방, 삼부, 현대
• 목련마을: 빌라단지 (LH 공공시행)

분당 단지의 입주 시기는 1991년 9월부터 1996년까지다. 시범단지가 가장 먼저 입주했고, 1996년 분당 마지막 단지가 준공되면서 1기 신도시 사업 자체가 마무리됐다. 1기 신도시 5곳 중 분당은 면적(19.6㎢)과 가구 수가 가장 크다. 일산 15.7㎢, 중동 5.5㎢, 평촌 5.1㎢, 산본 4.2㎢ 순이다.

특별정비구역 지정 — 2026년 1월 21일

성남시는 2026년 1월 21일 시범단지·샛별마을·목련마을 3곳, 6개 구역에 대해 특별정비구역 지정 고시를 완료했다 (더퍼블릭 보도). 양지마을(32구역)은 도시계획위원회 심의를 통과해 1월 중 후속 고시가 예정됐다. 특별정비구역 지정은 정비계획 수립과 사업시행자 지정 등 핵심 절차를 진행할 수 있는 법적 기반이 마련됐다는 의미다.

용적률 제안값과 추진 일정

정비계획 입안제안서 기준 용적률 제안값은 다음과 같다 (하우징헤럴드 보도).

• 분당 4곳 평균: 약 360% 안팎
• 분당 목련마을(LH 공공시행): 280%
• 평촌 귀인마을: 360%, 민백마을: 330% (참고)

추진 일정은 정부·성남시 발표 기준으로 2026년 정비구역 지정 후속 절차와 사업시행자 지정, 2027년 사업시행계획 인가·착공 목표, 2030년 입주 완료 목표다.

검토자가 알아둘 점

• 양지마을은 약 7,000가구 규모다. 기존 단지 위치를 재건축 후에도 유지하는 '제자리 재건축'을 두고 주민 간 이견이 있어 사업 속도에 변수가 된다 (시사저널 보도).
• 학교는 모든 선도지구가 존치 결정. 교육지원청과의 협의 부담을 피하기 위한 선택이다. 일조권 확보로 일부 동의 층수가 낮아질 수 있다.
• 시범단지 중 1차에서 탈락한 시범1구역(삼성·한신·한양)과 다른 분당 단지들은 2차 선도지구 선정에 재도전한다. 2차는 공모가 아닌 주민 제안 방식으로 변경됐다.
• 분담금은 사업시행 인가 후 확정된다. 1차 선도지구 일부 단지의 가구당 추가 분담금이 최소 5억 원 수준이라는 보도가 있으나, 이는 정비계획 단계의 추정치다.
• 분당은 1기 신도시 5곳 중 면적과 가구 수가 가장 크다. 노특법 시스템상 공공기여 부담도 가장 무겁다. 326% 기준용적률 초과분에 40~70%의 공공기여율이 적용된다.